Spanyolországban adóváltozások készülnek, melyek az ingatlanokra is befolyással lesznek

A spanyol kormány jováhagyott egy sor intézkedést, melyek segítenek csökkenteni a költségvetési hiányt. Nem hiányzik közülük némelyik adó növelése és az adókedvezmény eltörlése. A változások közvetlen befolyásolják az ingatlanpiacot is.

2012 szeptember elsejétől életbe lép az alap ÁFA kulcs 18%-ról 21%-ra, valamint a csökkentett ÁFA kulcs 8%-ról 10%-ra való növelése. Az ÁFA növelése 18-ról 21%-ra hatással lesz a kereskedelmi ingatlanok, raktárak, parkolóhelyek, valamint a rekonstrukciók, bútorok vagy készülékek vásárlására is.

Izabella Torda, a Rellox képviselője, aki a spanyol ingatlanok eladásával foglalkozik, hozzáteszi: „ 2012 végéig hatályban marad a szuper csökkentett ÁFA kulcs új ingatlanok vásárlására. Ezt a Spanyol kormány már 2011-ben 8-ról 4%-ra csökkentette. Így azoknak, akik ingatlan vásárlását fontolgatják Spanyolországban, közel 4 hónap áll rendelkezésre, amikor 6 százalékot megtakaríthatnak az ÁFÁn. 2013 január elsejétől ugyanis ez az érték 10 százalékra lesz egyesítve.“

Feltételezni lehet, hogy ez a szituáció segít fellendíteni az új ingatlanok piacát. Hatása viszont korlátozva lesz. „Nagy számú ingatlant tartanak saját tulajdonban a bankok, mint elkobzott fedezetet. Ezen ingatlanok esetén azonban a bankok már nem első ingatlantulajdonosok, így ez viszonteladásnak számít, és erre az esetre a 4%-os ÁFA nem alkalmazható,“ magyarázza Izabella Torda.

Az ingatlan viszonteladása esetén nem ÁFÁt, hanem ingatlanátruházási adót (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) szükséges fizetni. Ez általában 7-től 10%-ig terjed, és függ az autonóm régiótól, ahol az ingatlan található.

Izabella Torda arra is rámutat, hogy az spanyol adófeltételek az utóbbi időben gyakran változtak és regionálisan eltérők lehetnek. Továbbá néhány adó alapja lehet az ingatlan telekkönyvi vagy felbecsült értéke, így a teljes átviteli összeget mindig a konkrét ingatlantól függ.

A spanyol kormány továbbá átalakította az ingatlaneladásból származó jövedelemadót is. Abban az esetben, ha 2012 december 31.-ig lakóingatlant vásárol, a viszonteladás során a mai arányok tekintetében csupán 50% jövedelemadót fizet. 2012- és 2013-ban 10,5%-ot fizet, a mai 21 %-kal szemben, és 2014-ben történő eladás során csupán 9,5%-ot az eredeti 19% helyett.

Rellox vállalat példaként bemutatt egy általános kalkulációt az aktuális átviteli és a folyamatos adókról és díjakról Dél-Spanyolország legkedveltebb területén – Andalúziában.

Adó és költségek – Spanyolország (Andalúzia)

1. Átviteli adók vásárlás esetén

Új ingatlan

• Illetékbélyeg: 1,2 % a vételárból
• ÁFA (IVA): 4 % a vételárból

Régebbi ingatlan

• Ingatlanadó (ITP) az eladási árból, vagy a felbecsült értékéből
  - 8% az első 400.000 EUR-ig
  - 9% 700.000 EUR-ig
  - 10% 700.000 EUR felett

2. További átviteli költségek

• Telekkönyvi regisztráció: 1 % a vételárból
• Közjegyzői díjak: 0,5 % - 1 % a vételárból

Egyes esetekben kiegészítő kiadások szükségesek, mint például saját ügyvédért járó díj, ingatlan jutalékok vagy a fizetés megvalósításával járó kiadás (Spanyolországban általában banki csekkel fizetnek).

3. Folyamatos, éves adók és költségek

• Ingatlanadó (IBI): 0,4 % - 1 % a telekkönyvi értékből
• Bérletből származó jövedelemadó (IRNR)
  - Ha az ingatlan nincs bérbe adva – cca 0,5 % % a telekkönyvi értékből
  - Ha az ingatlan bérbe van adva – 24,75 % a bérletből származó jövedelemből (a költségek levonása után)
• Vagyonadó – az első 700.000 EUR adómentes. 700.000 EUR felett táblázat alapján különböző adókulcs szerint fizetendő. Ez az adó 2013 január 1.-től törölve lesz.

Megjegyzés: Az ingatlan telekkönyvi értéke általánosan jóval kisebb, mint az eladási ár.