Marbella (Spanyolország): az ingatlanpiac aktuális helyzete

A közelmúlt hírei alapján úgy tűnhet, hogy a válság sújtotta Spanyolországban a helyzet ismét normális kezd lenni. Sajnos ez továbbra sincs így, de az egyértelmű, hogy egyes régiók ismét fellendülésben vannak. Az egyik ilyen régió kétségkívül Marbella és környéke.

Spanyolországban 2011 elejétől a turisták számának egy viszonylag jelentős növekedése érezhető, ma ez a tendencia tovább folytatódik. Az idegenforgalom visszatérő élénkülése kedvezően hat az ingatlanpiac növekedésére is, mely az ingatlanválság okozta kilengések után ismét stabilizálódott.

A spanyol ingatlanpiac mai válságában talán a legrosszabb annak bizonytalansága - amikor már úgy tűnik, hogy a legrosszabb időszakot már magunk mögött tudhatjuk, és a válság sújtotta régiók fokozatosan talpra állnak, újabb csapás éri őket. Ebben a bizonytalanságban nehéz az ingatlanpiac bármilyen alakulását megjósolni. Az azonban kétségtelen, hogy főleg a luxus ingatlanok, valamint a legjobb helyeken lévő ingatlanok hihetetlenül stabilak.

Marbella fekvésének, fejlett infrastruktúrájának és a nagy számú, évente visszatérő turistáknak köszönhetően a befektetések szempontjából nagyon ígéretes hely. A visszaesés után, mely Marbellát is sújtotta ugyanúgy, mint a Földközi tenger mentén lévő régió többségét, ebben a régióban 2012-ben elkezdődött egy lassú, de tartós növekedés. Főleg az üdülési célú létesítmények üzemeltetői örülnének egy dinamikusabb növekedésnek, de éppen a növekedés stabilitása a legpozitívabb jelenség – minél stabilabb a növekedés, annál szilárdabbak a növekedés alapjai is.

Elmúlt az az időszak, amikor növekedett a kínálat és kereslet közötti eltérés és a tulajdonosok, de a vevők is az ingatlanok árairól valótlan képet alkottak. Ez az eltérés már eltűnőben van, és főleg a luxus ingatlanok szelvényében a vevők már hajlandók elfogadni azokat az árakat, melyeken Marbellában a villákat és lakásokat értékesítik.

Olyan régiókban, mint Marbella az ingatlan áraira és a befektetési kedvre további tényezők is hatnak – az egyik az ország pénzügyi stabilitása. Spanyolország a válság során elvesztette az AAA besorolást, mellyel egy ország legmagasabb stabilitását és gazdasági potenciálját jelölik. Ez drágulást idézett elő és a hitelek nehezebb elérhetőségét, valamint a belső pénzpiac bizonyos megingását váltotta ki. Az összeomlás veszélyét sikerült elhárítani, köszönhetően az európai pénzintézetek segítségének, melyek a hitelek biztosítékai és pénzügyi injekciók formájában a régióba nagy tőkét pumpáltak be. Az euró árfolyamának stabilizálódásával együtt ezek a tényezők vezettek a helyzet megnyugvásához nemcsak az ingatlanpiacokon, hanem a spanyol gazdaság egészében is.

Annak ellenére, hogy a válság még távolról sincs teljesen elhárítva, az világos, hogy olyan válsághelyzet, melyen a közelmúltban Ciprus ment át, Spanyolországban nem fenyeget. A spanyol Santander, BBVA és Sabadell bankok az euróövezetben a "legegészségesebbek" között vannak értékelve, és a bankok hitelnyújtási készsége is lassan ismét növekszik. Azonban a "mennyi hitelt és nyújt-e egyáltalán hitelt a bank" kérdésre a válasz ma még inkább függ attól, milyen célra kérik a hitelt. A befektetés értékének 70 ÷ 80 százalékára hitelt kérni, ahogyan ezt lehetséges volt a válság előtt, ma kizárt, a bankok jobb biztosítékokat kérnek, és alaposabban minősítik az ügyfeleket. Ez az állapot azonban a rendszer talpra állásának jele, mely hosszú távon a stabilitáshoz vezet és a további fejlődési potenciál növekedéséhez.

A bankok, ha a kérelmező fizetőképes és jelzáloggal terhelni az ingatlant, természetesen nyújtanak hitelt akár a vételár 85 százalékára is. Ebből a szempontból éppen a Marbella környéki ingatlanokat tartják a legjobbaknak, mert a régió stabil fejlődése és a további fejlődés előfeltételei növelik a helyi ingatlanok vonzerejét. Több információt a külföldi ingatlanvásárlás finanszírozásáról honlapunkon a Finanszírozás szekcióban találnak.

Másrészt az egyszerű befektetők számára a válság előtt nyújtott, nem törlesztett hitelek eladásra kerülő fedezeti ingatlanjai érdekes lehetőséget jelentenek. Az apartmanok és kisebb családi házak árai csökkennek, így elérhetővé válnak olyan emberek számára is, akik korábban egy tengerparti saját lakás vagy ház luxusát nem engedhették meg maguknak.

A mostani időszak főleg a vevőknek kedvez – óriási az ingatlanok kínálata és az árak is elfogadható szinten vannak. Amint már említettük, a válság teljes időtartama alatt hihetetlen stabilitás jellemezte a luxus ingatlanokat – ennek oka főleg a stabil orosz, kínai és újabban a dél-amerikai kereslet. Amíg ezen országok vevői korábban inkább nagyvárosi ingatlanok iránt érdeklődtek, az utóbbi időben a Földközi-tenger partján lévő híres üdülőket is keresik. A tendenciák azonban változatlanok, a kereslet növekedése a luxus ingatlanok szelvényében a legnagyobb, míg a többi házak és apartmanok esetében alacsonyabb.

Mindez a Marbelle és környéke ingatlanpiacának szemszögéből nézve nagyon pozitív. A piac fokozatos élénkülésének jelei és a stabil növekedés ismét vonzza a Európai Unió országaiból származó érdeklődőket, ahonnét a válság előtt a vevők többsége érkezett. Érdemes megjegyezni, hogy különböző nemzetek más és más régiókat részesítenek előnyben - az oroszok főleg La Zagaleta vidékét golfpályákkal és exkluzív resortokkal, a Skandináviából érkező érdeklődők inkább Nueva Andalucía régió luxus villáit keresik. A közép-európaiak leggyakrabban Puerto Banúsban vásárolnak apartmant.

Ami az árakat illeti, 200 ÷ 300 ezer euróért kapható két vagy három hálószobás apartman presztízs helyen. A villák és házak árai 500 ezer euró körül kezdődnek, 1,5 millió euróért már egy luxus, kiválóan felszerelt villa kapható medencével és nagy telekkel. Az ár elsősorban a helytől és az ingatlanhoz tartozó telek nagyságától függ. Gyakori, hogy egy luxus penthouse a strand mellett drágább, mint egy modern villa egy golf-faluban.

Az utóbbi időben a vevők inkább a modern, egyszerű építészeti formájú, nagy üvegezésű házakat keresik minimalista bútorokkal. Így épült sok olyan villa, mely látszólag egyszerű, de tartalmaz minden szórakozási lehetőséget, tornatermet, wellnesst és bárt. Mivel Marbellában sok házat a hatvanas években építettek az akkor avantgardenak tartott stílusban, ezeket gyakran tatarozzák és felújítják úgy, hogy azok megfeleljenek a mai ügyfél elképzeléseinek. Az új építkezés korlátozása miatt a piacon az ilyen felújított ingatlanok iránt is van kereslet.

Az utóbbi időben a legnagyobb fellendülés a kisebb és közepes ingatlanoknál érezhető – a válság ugyanis lenyomta az építkezések árait, így a kisebb ingatlanfejlesztők is megvalósíthatják saját projektjeiket. Az építkezések és az ingatlanpiac mozgása a sovány évek után ismét élénkül.

Az aktivitás növekedéséhez hozzájárultak a spanyol kormány különböző ösztönző csomagjai is. Például állandó tartózkodási engedéllyel rendelkező jogállást kap mindenki, aki egy 500 ezer euró feletti értékű ingatlant vásárol. Ezzel szemben az épületek energiateljesítményi tanúsítványainak kötelezettsége eladáskor látszólag negatív hatással lehet a piacra, de nem így van. A vevő és a befektetők is érdekeltek abban, hogy az ingatlan modern, jó energiateljesítményű legyen és a független intézet által kiállított energiateljesítményi tanúsítvány növeli az ingatlan vonzerejét.

Az ösztönző adókedvezményeket már megszüntették, de a spanyol ingatlanpiacnak kedvez az adók és illetékek emelése a környező országokban. Az adók hirtelen emelése Franciaországban sok gazdag ember távozását vonta maga után, és az ingatlanok iránti érdeklődés is az Azúr partról Spanyolországba irányul.

Marbella alapvető előnye a jó megközelíthetőség. A marbellai nemzetközi repülőtérről közvetlen járatok vannak a jelentős európai nagyváros többségébe és a tengerentúlra is. Rövidesen elkezdik a nagysebességű vasút építését, mely Marbellát Spanyolország további városaival köti majd össze.

A közlekedési szolgáltatások Marbellában és környékén alapvetően javultak a San Pedro alagút megnyitásával 2012-ben.